![Evaluer son patrimoine](/content/dam/ccf-fr/particuliers/investir/conseils-investir/ifi-evaluation-3000x916.jpg)
IFI : comment évaluer votre patrimoine
Tous les actifs immobiliers qui ne font pas l’objet d’une exclusion ou d’une exonération doivent être pris en compte. Leur évaluation est donc une étape importante.
Pour vous permettre d’établir la photographie de vos actifs immobiliers imposables, nous vous indiquons dans ce chapitre les différentes méthodes d’évaluation.
Evaluation des immeubles
Valeur vénale au 1er janvier compte tenu des caractéristiques spécifiques du bien et des données du marché immobilier local. Plusieurs méthodes peuvent être retenues : méthode par comparaison, méthode d’évaluation par le revenu, méthode de réajustement d’une valeur antérieure*.
L’administration considère qu’en aucun cas la moyenne des méthodes citées ne traduit la valeur vénale réelle. Le seul critère est la notion de valeur vénale. La méthode par comparaison est la plus utilisée. Les biens immobiliers doivent être évalués pour leur valeur libre de toute occupation à l’exception de la résidence principale sur laquelle un abattement de 30 % sur sa valeur vénale est accordé. Attention, cet abattement ne s’applique pas si la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une société.
*Consultez votre conseil fiscal indépendant sur les conditions d’application de ce dispositif.
Evaluation des parts ou actions
Les parts ou actions de sociétés ou organismes ne sont imposables que pour la seule fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers imposables détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. Le redevable doit donc d’abord déterminer la valeur vénale de ses titres puis lui appliquer le coefficient immobilier de taxation correspondant au ratio immobilier de la société déterminé selon la formule suivante :
![](/content/dam/ccf-fr/particuliers/investir/conseils-investir/ifi-formule-evaluation.jpg)
En cas de chaine de participations, il convient donc de rechercher le coefficient immobilier applicable à chaque niveau de la chaine (société ou organisme, filiale, sous-filiale etc.) en commençant par le plus bas.
Attention cependant pour la valorisation des parts ou actions, une clause anti-abus a été mise en place. Ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par la société ou l’organisme :
- Pour l’acquisition d’un actif imposable à un redevable ou un membre de son foyer fiscal qui contrôle, directement ou indirectement, la société (sont notamment visées les ventes à soi-même) ;
- Auprès d’un redevable ou d’un membre de son foyer fiscal ou d’un membre de son groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif, à proportion de la participation détenue dans la société (sont notamment visés les comptes courant d’associés) ;
- Auprès d’une société ou organisme contrôlés directement ou indirectement par le redevable ou un membre de son groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif (à proportion de la participation détenue dans la société).
- Auprès d’un membre du groupe familial d’un redevable (autre que son conjoint et ses enfants mineurs) pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses afférentes à un tel actif. L’exclusion de la dette ne joue qu’à proportion de la participation de la personne en cause dans la société ou l’organisme.
Dans les trois premiers cas, la clause anti-abus ne s‘applique pas et les dettes peuvent être prises en compte, si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Dans le dernier cas, la clause anti-abus ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
Prêts in fine
Pour la valorisation des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France entrant dans le champ de l’IFI, les dettes correspondant aux prêts in fine, contractées directement ou indirectement par une société ou un organisme pour l’achat d’un actif imposable, ne sont prises en compte chaque année qu’à hauteur du montant total de l’emprunt, diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.
Nouveauté 2024
Impossibilité de déduire les dettes relatives à des actifs non imposables à l’IFI pour la valorisation des titres de sociétés imposables à l’IFI (cf. ci-avant)
Ingénierie patrimoniale
Notre expertise au service de votre patrimoine
L’ équipe d’Ingénierie Patrimoniale CCF peut intervenir à tout moment pour vous conseiller en fonction de vos projets (organisation de votre patrimoine, cessation d’activité, transmission ou cession de votre entreprise...). Elle procède à une analyse complète de votre situation familiale, financière, juridique et fiscale. Elle veille à la bonne structuration de votre patrimoine, suggère des pistes de réflexion, propose des structures d’investissement adaptées à vos objectifs ainsi qu’à vos contraintes financières et patrimoniales.
L’équipe d’Ingénierie Patrimoniale travaille en étroite collaboration avec les spécialistes financiers, en assurance et en gestion d’actifs du CCF mais également avec vos partenaires (avocat, notaire, juriste, fiscaliste, expert-comptable...).
Pour tout renseignement, contactez votre conseiller CCF.
Prêts ne prévoyant pas de terme
Pour la valorisation des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France entrant dans le champ de l’IFI, les dettes ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital pour l’achat d’un actif imposable ne sont admises en déduction chaque année qu’à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 1/20e de ce même montant par année écoulée depuis le versement du prêt (c’est-à-dire déduction linéaire comme si le prêt était d’une durée de 20 ans).
La loi prévoit qu’aucune sanction ne sera applicable si le redevable de bonne foi démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction de la valeur des parts ou actions imposables représentative des biens ou droits immobiliers qu’il détient indirectement.
Précision sur l’évaluation des parts de SCPI, OPCI, autres fonds et contrats d’assurance‑vie ou de capitalisation
Concernant les SCPI et OPCI, on retient également la valeur vénale des parts au 1er janvier de l’année d’imposition. La fraction imposable serait calculée par la société de gestion et non par le redevable lui-même. A ce titre, la société de gestion devrait d’abord déterminer la valeur vénale des titres détenus par le redevable. Elle devrait ensuite calculer le coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société.