IFI : comment évaluer votre patrimoine

Valeur vénale au 1^er janvier compte tenu des caractéristiques spécifiques du bien et des données du marché immobilier local. Plusieurs méthodes peuvent être retenues : méthode par comparaison, méthode d’évaluation par le revenu, méthode de réajustement d’une valeur antérieure*.

L’administration considère qu’en aucun cas la moyenne des méthodes citées ne traduit la valeur vénale réelle. Le seul critère est la notion de valeur vénale. La méthode par comparaison est la plus utilisée. Les biens immobiliers doivent être évalués pour leur valeur libre de toute occupation à l’exception de la résidence principale sur laquelle un abattement de 30 % sur sa valeur vénale est accordé. Attention, cet abattement ne s’applique pas si la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une société.

 ^{_{*Consultez votre conseil fiscal indépendant sur les conditions d’application de ce dispositif.}}

En cas de chaine de participations, il convient donc de rechercher le coefficient immobilier applicable à chaque niveau de la chaine (société ou organisme, filiale, sous-filiale etc.) en commençant par le plus bas.

Attention cependant pour la valorisation des parts ou actions, une clause anti-abus a été mise en place. Ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par la société ou l’organisme :

• Pour l’acquisition d’un actif imposable à un redevable ou un membre de son foyer fiscal qui contrôle, directement ou indirectement, la société (sont notamment visées les ventes à soi-même) ;
• Auprès d’un redevable ou d’un membre de son foyer fiscal ou d’un membre de son groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif, à proportion de la participation détenue dans la société (sont notamment visés les comptes courant d’associés) ;
• Auprès d’une société ou organisme contrôlés directement ou indirectement par le redevable ou un membre de son groupe familial pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour le financement des dépenses afférentes à un tel actif (à proportion de la participation détenue dans la société).
• Auprès d’un membre du groupe familial d’un redevable (autre que son conjoint et ses enfants mineurs) pour l’acquisition d’un actif imposable ou pour des dépenses afférentes à un tel actif. L’exclusion de la dette ne joue qu’à proportion de la participation de la personne en cause dans la société ou l’organisme. 

Dans les trois premiers cas, la clause anti-abus ne s‘applique pas et les dettes peuvent être prises en compte, si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Dans le dernier cas, la clause anti-abus ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

Pour la valorisation des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France entrant dans le champ de l’IFI, les dettes correspondant aux prêts in fine, contractées directement ou indirectement par une société ou un organisme pour l’achat d’un actif imposable, ne sont prises en compte chaque année qu’à hauteur du montant total de l’emprunt, diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.

Pour la valorisation des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France entrant dans le champ de l’IFI, les dettes ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital pour l’achat d’un actif imposable ne sont admises en déduction chaque année qu’à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 1/20e de ce même montant par année écoulée depuis le versement du prêt (c’est-à-dire déduction linéaire comme si le prêt était d’une durée de 20 ans).

La loi prévoit qu’aucune sanction ne sera applicable si le redevable de bonne foi démontre qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction de la valeur des parts ou actions imposables représentative des biens ou droits immobiliers qu’il détient indirectement.