Les caractéristiques de l'IFI en 2024

Sont imposables les personnes physiques

• Domiciliées fiscalement en France, disposant d’actifs immobiliers appréciés au niveau du foyer fiscal (cf. définition détaillée ci-dessous), situés en France et hors de France dont la valeur nette taxable est supérieure à 1 300 000 euros au 1^er janvier 2024.

• Non domiciliées fiscalement en France, à raison d’actifs immobiliers appréciés au niveau du foyer fiscal situés en France dont la valeur nette taxable est supérieure à 1 300 000 euros au 1^er janvier 2024 (sous réserve de l’application des conventions internationales).

Les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal en France après avoir été fiscalement domiciliées à l’étranger pendant les cinq années civiles précédentes ne sont temporairement imposables à l’IFI que sur leurs actifs immobiliers situés en France, au titre de chaque année au cours de laquelle ils conservent leur domicile fiscal en France, et jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France.

Doivent être retenus pour chaque foyer tous les actifs immobiliers au 1^er janvier 2024

• Appartenant aux deux époux quel que soit le régime matrimonial sauf cas particuliers*$ ainsi que ceux de leurs enfants mineurs lorsqu’ils ont l’administration légale des biens de ceux-ci.

• Appartenant à des concubins notoires ainsi que ceux de leurs enfants mineurs lorsqu’ils ont l’administration légale des biens de ceux-ci.

• Appartenant à des partenaires liés par un Pacs ainsi que ceux des enfants mineurs dont ils ont, l’un ou l’autre, l’administration légale des biens.

Nature des droits à déclarer

Règle générale : sont imposables les personnes physiques qui détiennent les biens en pleine propriété ou en usufruit*$. Le nu-propriétaire du bien n’est pas imposable sauf cas particuliers. L’usufruitier doit comptabiliser les biens dans son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété.

Exceptions au principe de l’imposition de l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien :

• vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation si la vente n’a pas été réalisée en faveur d’un présomptif héritier, légataire ou donataire du vendeur,
• usufruit du conjoint survivant résultant de ses droits légaux dans la succession du défunt, quelle que soit la date du décès (en l’absence de donation entre époux*$) ou autres cas cités par les articles 1094 (nue-propriété attribuée au conjoint survivant après réduction de la part réservataire des ascendants à l’usufruit de ladite part) et 1098 du Code civil (usufruit forcé du second conjoint en présence d’enfants du 1er lit…), 
• donation avec réserve d’usufruit (ou du droit d’usage ou d’habitation) au profit de l’État, des départements, des communes, des syndicats de communes, d’associations reconnues d’utilité publique ou de fondations reconnues d’utilité publique.

Dans ces trois cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire déclareront chacun la valeur de leur droit suivant le barème de l’article 669 du code général des impôts (en fonction de l’âge de l’usufruitier).

Imposition des couples mariés

Règle générale : imposition commune des époux. Les époux déclarent l’ensemble de leurs biens sur une seule et même déclaration, peu importe leur régime matrimonial, ainsi que ceux de leurs enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens.

Deux exceptions au principe de l’imposition commune

• lorsque les époux sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit, c’est-à-dire lorsqu’ils ont effectivement cessé toute vie commune,
• lorsque les époux sont en instance de divorce ou de séparation de corps et résident séparément en vertu d’une autorisation du juge.

Imposition des partenaires liés par un Pacs

Ils font l’objet d’une imposition commune.

Imposition des personnes vivant en concubinage notoire

Elles font l’objet d’une imposition commune sauf si elles sont mariées par ailleurs, auquel cas elles sont imposées avec leur conjoint légal.

Imposition séparée des parents

En cas d’imposition séparée de parents exerçant conjointement l’autorité parentale, chacun des parents doit inclure dans la valeur nette taxable la moitié des biens appartenant aux enfants mineurs.

Actifs imposables

• Ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable et aux membres de son foyer fiscal ; 
• Parts ou actions de sociétés ou d’organismes établis en France ou hors de France appartenant au redevable et aux membres de son foyer fiscal à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement, quel que soit le niveau d’interposition, par la société ou l’organisme (exemples : parts de SCI, SCPI, OPCI, etc. pour la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers) ; 
• Actifs immobiliers transférés en fiducie : imposables chez le constituant ;
• Actifs immobiliers placés dans un trust : imposables chez le constituant ou le bénéficiaire réputé être le constituant ;
• Actifs immobiliers faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail ou d’un contrat de location/accession à la propriété immobilière : dans ce cas, l’assiette est réduite des loyers et redevances restant à courir. Ces biens sont imposables dans le patrimoine du preneur ou de l’accédant ;
• La valeur de rachat des contrats d’assurance rachetables et des bons ou contrats de capitalisation*$ exprimés en unités de compte, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des unités de compte constituées des actifs immobiliers imposables (ex : parts de SCPI, OPCI composant les unités de compte des contrats d’assurance-vie) : dans ce cas, les biens seront imposables dans le patrimoine du souscripteur.

Actifs non imposables

• Participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles

Sont exclues de l’IFI, les parts ou actions détenues, directement ou indirectement, par le redevable et les membres de son foyer fiscal représentant moins de 10 % du capital ou des droits de vote d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L’exclusion joue sur plusieurs niveaux (au niveau des titres possédés par le redevable mais également au niveau de la détermination de la composante immobilière de la société qui détient elle-même des titres d’une autre société opérationnelle). Cependant, dans le cas où le redevable détient plusieurs participations minoritaires au sein d’un groupe, le bénéfice de l’exclusion est subordonné à la condition que la participation directe dans la filiale ajoutée à la participation indirecte (via la société-mère) reste en dessous du seuil de 10 %.

Attention, ne bénéficient pas de cette exclusion :

• Les biens et droits immobiliers détenus directement par des sociétés ou organismes contrôlés par le redevable*$ seul ou avec son foyer fiscal ; 
• Les biens ou droits immobiliers dont le redevable (ou un membre de son foyer fiscal) se réserve la jouissance en fait ou en droit.

Biens ou droits immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une société :

• Biens affectés à l’activité opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) de la société qui les détient, dans laquelle le redevable détient des titres : sont ainsi visés les biens détenus directement par la société dans laquelle le redevable détient ses titres mais également ceux détenus par une filiale ou sous-filiale. En revanche, les immeubles mis à disposition ou donnés en location ne sont pas couverts par ce cas ;
• Biens affectés à l’activité opérationnelle d’une société membre du groupe de la société qui les détient. Ainsi, l’exclusion s’appliquera si ces biens sont affectés à l’activité opérationnelle de la société dont le redevable détient les titres, même si cette entité n’en est pas directement propriétaire ; de la société qui en est propriétaire ; ou enfin, d’une société dans laquelle la société dont le redevable possède les titres détient, directement ou par personne interposée, la majorité des droits de vote ou y exerce en fait le pouvoir de décision.
• Actions des SIIC dont le redevable détient directement ou indirectement avec les membres de son foyer fiscal moins de 5 % du capital et des droits de vote.
• Parts ou actions d’Organismes de Placement Collectif (OPC) et de fonds d’investissement détenant des biens ou droits immobiliers si le redevable détient moins de 10% des droits et si l’actif du fonds ou de l’organisme est composé (directement ou indirectement) à hauteur de moins de 20% de biens ou droits immobiliers imposables. Sont a priori concernés les titres des OPCVM, FCPI, FCPR, des Sicaf…

Ces informations sont données à titre indicatif et ne se substituent pas à une analyse individuelle effectuée par votre conseil juridique ou fiscal indépendant (avocat, notaire, expert‑comptable, etc.).

Le patrimoine imposable s’entend du patrimoine net, c’est-à-dire de la valeur des biens sous déduction de certaines dettes. Pour être déductibles, les dettes doivent exister au 1^er janvier de l’année d’imposition, être contractées par le redevable et effectivement supportées par lui. Elles doivent également être afférentes à des actifs imposables, et, le cas échéant, à proportion de leur valeur imposable.

Déduction des dettes afférentes à la résidence principale :

Les dettes afférentes à la résidence principale, laquelle bénéficie d’un abattement légal de 30 % pour son imposition à l’IFI lorsqu’elle est occupée comme telle par son propriétaire, peuvent, en principe, être déduites intégralement. Ce principe comporte toutefois une limite : les dettes ainsi admises en déduction au titre de la résidence principale ne peuvent excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de sa valeur vénale réelle).

Conformément à la réglementation, sont considérées déductibles les dettes afférentes aux : 

• dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ; 
• dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire, ou, pour le compte du locataire et dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
• dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• impôts, autres que ceux incombant normalement à l’occupant (exclusion de la taxe d’habitation de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux), dus à raison des actifs concernés;
• dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers imposables.

Ne sont pas déductibles :

• les prêts contractés directement ou indirectement auprès du redevable ou d’un membre du foyer fiscal ; 
• les prêts contractés directement ou indirectement auprès d’un proche (enfant majeur, ascendant ou frère/sœur du couple) ; 
• les prêts contractés par un membre du foyer fiscal auprès d’une société contrôlée directement ou indirectement par un membre du groupe familial. 

Dans les deux derniers cas, les prêts seront déductibles si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt (notamment du respect des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements).

Déductibilité partielle des prêts in fine

Les prêts in fine contractés pour l’achat d’un actif imposable (y compris pour l’achat de titres de sociétés imposables, exemple : parts de SCPI) ne sont que partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années total de l’emprunt. Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu est déductible.

Déductibilité partielle des prêts ne prévoyant pas de terme

Les prêts ne prévoyant pas de terme contractés pour l’achat d’un actif imposable (y compris pour l‘achat de titres de sociétés imposables) sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.

Plafond de déduction pour les patrimoines importants

Lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d’euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d’une même année d’imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Ce plafonnement ne s’applique pas si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Les exonérations partielles

Attention : les exonérations partielles des titres faisant l’objet d’un Pacte Dutreil et des titres détenus par les salariés et mandataires sociaux ont été supprimées à compter du 1^er janvier 2018. Nous attirons, cependant, votre attention sur le respect des engagements en cours afin de ne pas remettre en cause les exonérations passées. Le régime d’exonération des titres de PME et de parts de FIP, FCPI et FCPR ou fonds professionnel de capital investissement a également été supprimé à compter du 1^er janvier 2018. Ces titres sont le cas échéant imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers imposables.

Bois, Forêts et parts de Groupements Forestiers

Lorsqu’ils ne constituent pas des biens affectés à l’activité professionnelle du redevable susceptibles d’être exonérés en totalité, exonération des 3/4 de leur valeur si les conditions suivantes sont réunies :

• engagement d’exploitation normale pendant 30 ans,
• obtention d’un certificat du directeur départemental de l’agriculture du lieu de situation de la forêt et bilan de mise en oeuvre du document de gestion durable (documents à joindre à l’appui de la première déclaration et à renouveler tous les 10 ans),
• pour les parts de Groupements Forestiers acquises à titre onéreux depuis le 5 septembre 1979, un délai de détention minimal de 2 ans est exigé. 

Biens ruraux donnés à bail à long terme et parts de GFA non exploitants

Lorsqu’ils ne constituent pas des biens affectés à l’activité professionnelle du redevable susceptibles d’être exonérés en totalité, ils sont exonérés à hauteur des ¾ de leur valeur lorsque notamment la valeur totale des biens loués n’excède pas la limite de 101 897 € (pour 2024). Au-delà de cette limite, l’exonération est de 50 %. La limite de 101 897 € s’apprécie distinctement pour les parts de GFA/GAF et pour les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible.

Les exonérations totales : actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable

Exonération des biens ou droits immobiliers affectés à l’activité principale exercée à titre individuel par le redevable

Plusieurs conditions sont exigées pour que l’exonération soit effective :

• les biens doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, actifs affectés à l’activité professionnelle du redevable ou un membre de son foyer ou affectés à l’activité de la société dans laquelle le redevable ou un membre de son foyer fiscale exerce son activité professionnelle principale ou des fonctions de direction selon le cas.
• les biens doivent être nécessaires à l’exercice de la profession. 

L’exonération concerne également les biens ou droits affectés à une activité soit similaire, soit connexe et complémentaire de l’activité principale.

Exonération des biens ou droits immobiliers détenus par une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Plusieurs conditions sont exigées pour que l’exonération soit effective :

• Utiliser les biens dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale;
• Exercer dans la société une fonction de direction. Cette fonction doit être effectivement exercée et donner lieu à une rémunération normale. La rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels du redevable ;
• Détenir 25 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l’intermédiaire de son conjoint ou de ses ascendants ou descendants ou de ses frères et soeurs ;
• Le redevable est toutefois dispensé de respecter ce seuil minimum de détention si la valeur brute de sa participation excède 50% de la valeur brute de son patrimoine.

En cas d’augmentation de capital, les seuils sont appréciés de la façon suivante :

• Les conditions précédemment exposées ont été respectées au cours des cinq années ayant précédé l’augmentation de capital ;
• Le redevable détient 12,5 % au moins des droits de vote attachés aux titres émis par la société, directement ou par l’intermédiaire d’un membre du groupe familial ;
• Le redevable est partie à un pacte conclu avec d’autres associés ou actionnaires représentant au total 25 % au moins des droits de vote et exerçant un pouvoir d’orientation dans la société.

Exonération des locaux destinés à la location en meublé professionnelle

Deux conditions cumulatives sont exigées :

• Les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € et
• Les recettes de cette activité excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.