Investir dans l'immobilier en 2025 : Conseils et stratégies

Les avantages de l'investissement locatif

L'investissement locatif présente plusieurs avantages.

Premièrement, se constituer un complément de revenus : en percevant des loyers réguliers, vous vous assurez des revenus complémentaires, qui peuvent notamment contribuer à améliorer votre retraite. 

Deuxièmement, la constitution d'un patrimoine : l'investissement locatif vous permet d'acquérir des biens immobiliers et donc de vous constituer un patrimoine durable, qui peut être transmis ou revendu. Vous pouvez également envisager d’utiliser l'effet de levier du crédit pour votre investissement.

Troisièmement, les avantages fiscaux : certains investissements locatifs peuvent permettre au propriétaire, sous conditions, de bénéficier d'un régime fiscal favorable, permettant notamment de réduire son impôt sur le revenu.

Les risques de l'investissement locatif

L'investissement locatif, s’il offre de nombreux avantages, n'est pas sans risque. Il est essentiel de les comprendre pour mieux les anticiper.

• Risque locatif : il se traduit par la non-location du bien, entraînant une absence de revenus locatifs. La vacance locative peut résulter de plusieurs causes comme une mauvaise estimation du loyer ou une localisation peu attractive du bien.
• Risque lié au locataire : il concerne les situations où le locataire ne paie pas son loyer ou dégrade le bien. Ces situations peuvent engendrer des coûts importants.
• Risque de dévalorisation du bien : le marché immobilier est sujet à des fluctuations. Un bien peut perdre de sa valeur pour diverses raisons : dégradation du quartier, évolution défavorable du marché immobilier, etc.

Ne pas minimiser ces risques est crucial pour la réussite de votre investissement.

Est-il intéressant d'investir dans le locatif en 2025 ?

La demande locative reste forte en 2025 dans certaines régions, surtout dans les grandes villes ou les zones proches de centres économiques dynamiques, ce qui réduit les risques de vacances locatives et fait espérer une rentabilité stable à long terme.

Le marché immobilier pourrait tout de même connaître des ajustements, en fonction de l'offre et de la demande mais aussi en rapport avec l'évolution des taux d'intérêt. Certains segments du marché, comme les petites surfaces ou les logements éco-responsables, peuvent offrir de meilleures opportunités. Investir dans l'immobilier en 2025 peut donc s’avérer profitable, à condition de bien choisir son investissement.

Choisir son moment est un facteur structurant pour réussir son investissement immobilier. 

Il est nécessaire de prendre en compte l'évolution des taux d'intérêt, l'offre et la demande sur le marché immobilier, ou encore l'évolution des prix de l'immobilier.

En 2025, plusieurs facteurs sont à considérer. La baisse des prix de l'immobilier, en particulier dans les grandes villes, et le fait que les taux d’intérêt soient relativement modérés et tendent à baisser, rendent le marché plutôt accessible à l’investissement.

Cependant, le meilleur moment pour investir ne dépend pas uniquement des conditions du marché. Il est aussi étroitement lié à votre situation personnelle et à vos objectifs d'investissement. Par exemple, si vous avez un projet d'investissement à long terme, le moment précis de l'achat peut être moins important que la qualité du bien acquis et son potentiel de valorisation.

Enfin, il existe également des opportunités saisonnières. Par exemple, le début de l’année est souvent un bon moment pour investir, car c’est une période où les propriétaires sont plus enclins à négocier le prix de vente de leur bien.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien immobilier. Cette entité juridique distincte de ses associés a pour objectif principal la gestion d'un patrimoine immobilier. La SCI peut être composée de deux associés au minimum, sans limitation de nombre maximum.

Elle offre une certaine flexibilité dans la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Il existe différents types de SCI, notamment la SCI familiale, la SCI de location, ou encore la SCI d'attribution. Chaque type de SCI a des caractéristiques spécifiques qui répondent à des objectifs d'investissement différents.

Pourquoi créer une SCI pour investir dans l'immobilier ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour investir dans l'immobilier peut présenter plusieurs avantages. Premièrement, la gestion d'un patrimoine immobilier est souvent simplifiée, notamment en cas de propriété à plusieurs. De plus, une SCI permet une adaptation de son fonctionnement selon les besoins spécifiques des associés. Ensuite, l'un des atouts majeurs de la SCI est le choix du régime d'imposition. La SCI est en principe transparente puisque ses revenus sont par défaut fiscalisés au niveau de ses associés, mais elle a cependant la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Enfin, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier en évitant le régime de l'indivision et en permettant la cession simplifiée de parts.

Les points de vigilance avant de créer une SCI

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) ne doit pas être pris à la légère. Voici notamment quelques points à considérer :

• Choix du régime fiscal : une SCI peut être imposée à l'Impôt sur le Revenu (IR) ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Le choix entre ces deux options a des conséquences fiscales importantes, notamment en termes de taxation des revenus et des plus-values et de transmission du patrimoine.

• Rédaction des statuts : ce document fondamental doit être rédigé avec soin. Il doit préciser les apports de chaque associé, les règles de gestion et de partage des bénéfices, ainsi que les modalités de cession des parts sociales.

• Engagement financier : même si le montant du capital social est librement fixé par les associés, il faut savoir que la responsabilité de ces derniers est engagée à hauteur de leurs apports.

• Gestion de la SCI : la gestion d'une SCI peut être complexe et nécessite du temps et des compétences spécifiques. Elle implique notamment la tenue d'une comptabilité, la réalisation de formalités juridiques annuelles et le respect de nombreuses obligations légales.

• Double imposition en cas d’option de la SCI à l'IS : les bénéfices d'une SCI à l'IS sont soumis à l'impôt sur les sociétés au niveau de la structure, puis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux  lorsqu'ils sont distribués aux associés sous la forme de dividendes.

• Absence de prêts aidés : une SCI ne peut pas bénéficier de certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt d'accession sociale.

Il est indispensable de bien réfléchir et de se faire conseiller par votre comptable ou votre notaire avant de créer une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement gérée par des professionnels de l’immobilier.

Elle collecte des fonds provenant notamment d’investisseurs particuliers afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Chaque épargnant investissant dans la SCPI devient ainsi un « associé » de la société et détient à ce titre une partie du patrimoine immobilier, sous la forme de parts.

• Un placement immobilier locatif de long terme : les parts de SCPI, aussi appelées « pierre papier », permettent de recevoir des revenus complémentaires issus notamment des loyers perçus. La détention de parts de SCPI de rendement vous permet d’en espérer des revenus réguliers qui peuvent, par exemple, constituer un complément lors de votre retraite.
• Un investissement accessible : il est possible d’investir en parts de SCPI pour des montants beaucoup plus faibles (généralement de quelques centaines à quelques milliers d’euros) que pour un investissement immobilier en direct.
• La transmission de patrimoine facilitée : alors que la transmission à plusieurs personnes d’un bien immobilier détenu en direct peut parfois s’avérer complexe, il est au contraire aisé d’attribuer un certain nombre de parts de SCPI à ses héritiers.

Les risques à considérer

En investissant dans une SCPI, vous vous exposez au risque spécifique lié à la détention d’un patrimoine immobilier. Le capital investi et les revenus distribués ne peuvent bénéficier d’aucune garantie ni protection.

D’autre part, ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il n’est pas considéré comme « liquide » : les conditions de cession peuvent varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier. Les modalités de retrait ou de cession de parts de SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie. De ce fait, la société de gestion ne peut garantir le rachat des parts.

Aujourd’hui, les banques accordent rarement des crédits immobiliers sans apport personnel, qu'il s'agisse de l'achat d'une résidence principale ou secondaire ou encore d'un investissement locatif. Le plus souvent, vous devrez disposer au minimum de 10 % de fonds propres.

Toutefois, l'absence d'apport personnel peut être compensée par des garanties solides. Les banques prêteuses apprécient en effet les emprunteurs présentant un profil rassurant avec, par exemple, une situation professionnelle stable ou une capacité d'épargne démontrée. 

Investir sans apport permet aussi de tirer profit de l’effet de levier du crédit immobilier, c'est-à-dire d'utiliser l'argent de la banque pour réaliser un investissement et augmenter sa capacité d'achat.

Il reste essentiel de bien préparer votre dossier pour maximiser vos chances d'obtention du crédit.