Investir dans l'immobilier en 2024 : Conseils et stratégies

En 2024, plusieurs facteurs font de l'immobilier un placement intéressant. Tout d'abord, l'érosion des prix offre des opportunités d'achat à des tarifs plus abordables. De plus, les banques se montrent plus ouvertes à l'octroi de prêts immobiliers, facilitant ainsi l'accès au financement. En outre, les taux d'intérêt, qui ont commencé à baisser après une période de forte hausse, rendent l’emprunt plus attractif.

Enfin, de nombreuses opportunités se présentent en 2024, notamment dans des secteurs tels que la transformation de locaux commerciaux en locations de courte durée ou la recherche de villes où la demande locative reste forte malgré la baisse des prix.

Les avantages de l'investissement locatif

L'investissement locatif présente plusieurs avantages.

Premièrement, se constituer un complément de revenus : en percevant des loyers réguliers, vous vous assurez des revenus complémentaires, qui peuvent notamment contribuer à améliorer votre retraite.

Deuxièmement, la constitution d'un patrimoine : grâce à l'effet de levier du crédit, l'investissement locatif vous permet d'acquérir des biens immobiliers et donc de vous constituer un patrimoine durable, qui peut être transmis ou revendu.

Troisièmement, les avantages fiscaux : plusieurs dispositifs fiscaux favorables peuvent être mobilisés dans le cadre d'un investissement locatif, permettant ainsi de réduire son impôt sur le revenu.

Enfin, l'accessibilité : contrairement aux marchés financiers, l'investissement dans l'immobilier locatif ne nécessite pas de connaissances techniques ou financières particulières, le rendant accessible à tous.

Les risques de l'investissement locatif

L'investissement locatif, s’il offre de nombreux avantages, n'est pas sans risque. Il est essentiel de les comprendre pour mieux les anticiper.

• Risque locatif : il se traduit par la non-location du bien, entraînant une absence de revenus locatifs. La vacance locative peut résulter de plusieurs causes comme une mauvaise estimation du loyer ou une localisation peu attractive du bien.
• Risque lié au locataire : il concerne les situations où le locataire ne paie pas son loyer ou dégrade le bien. Ces situations peuvent engendrer des coûts importants.
• Risque de dévalorisation du bien : le marché immobilier est sujet à des fluctuations. Un bien peut perdre de sa valeur pour diverses raisons : dégradation du quartier, évolution défavorable du marché immobilier, etc.

Ne pas minimiser ces risques est crucial pour la réussite de votre investissement.

Comment réussir son investissement locatif ?

Pour réussir son investissement locatif, plusieurs étapes clés sont à considérer.

1. Définir son projet : avant toute chose, il est crucial de définir clairement son projet. Quel type de bien souhaitez-vous acquérir (appartement, maison, local commercial...), dans quel but (résidence principale, investissement locatif, revente, etc.), et dans quelle zone géographique ?
2. Étudier le marché : une fois votre projet défini, étudiez le marché immobilier pour identifier les opportunités et les risques. Cela comprend l'analyse de l'offre et de la demande de logement, la rentabilité potentielle de l'investissement, l'évolution prévue des prix, etc.
3. Choisir le financement : le choix du financement est une étape importante : emprunt, apport personnel, etc.
4. Sélectionner le bien : la sélection du bien doit être basée sur des critères objectifs tels que la qualité du logement, sa localisation, sa rentabilité potentielle, etc.
5. Gérer l'investissement : enfin, la gestion de l'investissement est une étape souvent négligée mais essentielle. Cela comprend la mise en location, la gestion des loyers et des dépenses, la réalisation de travaux éventuels, etc.

En suivant ces étapes, et en vous faisant accompagner par des professionnels de l'immobilier si nécessaire, vous maximisez vos chances de réussir votre investissement locatif.

Est-il encore rentable d'investir dans le locatif en 2024 ?

Les petites surfaces offrent généralement une meilleure rentabilité au mètre carré que les grandes. Enfin, la demande locative reste forte, ce qui réduit les risques de vacances locatives. Il est donc toujours profitable d'investir dans l'immobilier en 2024, à condition de bien choisir son investissement.

Choisir son moment est un facteur structurant pour réussir son investissement immobilier. 

Il est lié à divers éléments comme l'évolution des taux d'intérêt, l'offre et la demande sur le marché immobilier, ou encore l'évolution des prix de l'immobilier.

En 2024, plusieurs facteurs sont à considérer. La baisse des prix de l'immobilier, en particulier dans les grandes villes, et le fait que les taux d’intérêt débiteurs soient relativement modérés, rendent le marché plutôt accessible à l’investissement. 

Cependant, le meilleur moment pour investir ne dépend pas uniquement des conditions du marché. Il est aussi étroitement lié à votre situation personnelle et à vos objectifs d'investissement. Par exemple, si vous avez un projet d'investissement à long terme, le moment précis de l'achat peut être moins important que la qualité du bien acquis et son potentiel de valorisation.

Finalement, il existe également des opportunités saisonnières. Par exemple, le début de l’année est souvent un bon moment pour investir, car c’est une période où les propriétaires sont plus enclins à négocier le prix de vente de leur bien.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien immobilier. Cette entité juridique distincte de ses associés a pour objectif principal la gestion d'un patrimoine immobilier. La SCI peut être composée de deux associés au minimum, sans limitation de nombre maximum.

Elle offre une certaine flexibilité dans la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Il existe différents types de SCI, notamment la SCI familiale, la SCI de location, ou encore la SCI d'attribution. Chaque type de SCI a des caractéristiques spécifiques qui répondent à des objectifs d'investissement différents.

Pourquoi créer une SCI pour investir dans l'immobilier ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour investir dans l'immobilier peut présenter plusieurs avantages. Premièrement, la gestion d'un patrimoine immobilier est souvent simplifiée, notamment en cas de propriété à plusieurs. De plus, une SCI permet une adaptation de son fonctionnement selon les besoins spécifiques des associés. Ensuite, l'un des atouts majeurs de la SCI est le choix du régime d'imposition. Ce dernier offre la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu, permettant ainsi de prendre en compte la situation des associés. Enfin, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier en évitant le régime de l'indivision et en permettant la cession simplifiée de parts.

Les points de vigilance avant de créer une SCI

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) ne doit pas être pris à la légère. Voici notamment quelques points à considérer :

• Choix du régime fiscal : une SCI peut être imposée à l'Impôt sur le Revenu (IR) ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Le choix entre ces deux options a des conséquences fiscales importantes, notamment en termes de taxation des revenus et de transmission du patrimoine.
• Rédaction des statuts : ce document fondamental doit être rédigé avec soin. Il doit préciser les apports de chaque associé, les règles de gestion et de partage des bénéfices, ainsi que les modalités de cession des parts sociales.
• Engagement financier : même si le montant du capital social est librement fixé par les associés, il faut savoir que la responsabilité de ces derniers est engagée à hauteur de leurs apports.
• Gestion de la SCI : la gestion d'une SCI peut être complexe et nécessite du temps et des compétences spécifiques. Elle implique notamment la tenue d'une comptabilité, la réalisation de formalités juridiques annuelles et le respect de nombreuses obligations légales.
• Double imposition en cas d’option de la SCI à l'IS : les bénéfices d'une SCI à l'IS sont soumis à l'impôt sur les sociétés au niveau de la structure, puis à l'impôt sur le revenu lorsqu'ils sont distribués aux associés au titre des revenus de capitaux mobiliers ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
• Absence de prêts aidés : une SCI ne peut pas bénéficier de certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt d'accession sociale.

Il est indispensable de bien réfléchir et de se faire conseiller par votre comptable ou votre notaire avant de créer une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement gérée par des professionnels de l’immobilier.

Elle collecte des fonds provenant notamment d’investisseurs particuliers afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Chaque épargnant investissant dans la SCPI devient ainsi un « associé » de la société et détient à ce titre une partie du patrimoine immobilier, sous la forme de parts.

• Un placement immobilier locatif de long terme : les parts de SCPI, aussi appelées « pierre papier », permettent de recevoir des revenus complémentaires. La détention de parts de SCPI de rendement vous permet d’en espérer des revenus réguliers qui peuvent par exemple constituer un complément lors de votre retraite.
• Un investissement accessible : il est possible d’investir en parts de SCPI pour des montants beaucoup plus faibles (généralement de quelques centaines à quelques milliers d’euros) que pour un investissement immobilier en direct.
• La transmission de patrimoine facilitée : alors que la transmission à plusieurs personnes d’un bien immobilier détenu en direct peut parfois s’avérer complexe, il est au contraire aisé d’attribuer un certain nombre de parts de SCPI à ses héritiers.

Les risques à considérer

En investissant dans une SCPI, vous vous exposez au risque spécifique lié à la détention d’un patrimoine immobilier. Le capital investi et les revenus distribués ne peuvent bénéficier d’aucune garantie ni protection.

D’autre part, ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il n’est pas considéré comme « liquide » : les conditions de cession peuvent varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier. Les modalités de retrait ou de cession de parts de SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie. De ce fait, la société de gestion ne peut garantir le rachat des parts.

Les avantages d'investir jeune

Investir jeune dans l'immobilier présente de nombreux avantages, notamment une capacité d'emprunt généralement plus élevée grâce à une durée de remboursement plus longue. Cela permet de profiter de l'effet de levier du crédit, un concept clé en investissement immobilier.

De plus, investir jeune permet de commencer à se constituer un patrimoine dès le début de sa vie active. C'est une manière efficace de préparer son avenir, que ce soit pour générer un revenu complémentaire ou pour préparer sa retraite.

Enfin, investir jeune permet de bénéficier de conditions d'emprunt généralement plus avantageuses. En effet, les établissements financiers considèrent souvent les jeunes comme un profil attractif, notamment grâce à leur potentiel de progression de revenus.

Les pièges à éviter quand on est jeune investisseur

En tant que jeune investisseur, certains pièges sont à éviter pour garantir la réussite de votre investissement immobilier.

• Ne pas anticiper les coûts : l'une des erreurs les plus courantes est de sous-estimer les frais associés à l'acquisition du bien immobilier. Pensez à établir soigneusement votre budget prévisionnel et à y intégrer les frais d'agence, les taxes, les frais de notaire et les éventuels travaux à réaliser puis les frais de gestion du bien.
• Choisir un mauvais emplacement : il est essentiel de bien choisir l'emplacement de votre bien immobilier. Une mauvaise localisation peut entraîner une baisse de la demande locative et donc impacter négativement votre investissement. Notamment, optez pour un emplacement accessible et bien desservi par les transports en commun, et renseignez-vous de façon minutieuse sur l’environnement et les projets prévus dans le quartier du bien immobilier que vous envisagez d’acquérir. 
• La précipitation : beaucoup de jeunes investisseurs se précipitent dans l'achat d'un bien sans faire une étude approfondie. Il est crucial de prendre le temps nécessaire pour analyser le marché et évaluer la rentabilité de l'investissement.
• Négliger l'importance du bail : Le choix du type de bail est crucial. Un bail commercial ou un bail avec le gestionnaire peut avoir des implications importantes sur la rentabilité de votre investissement. Renseignez-vous auprès de votre comptable ou de votre notaire afin de prendre les bonnes décisions concernant le choix du type de bail.

Conseils pour les jeunes investisseurs

Commencer à investir jeune offre de nombreux avantages, mais il est essentiel d'être bien préparé et informé. Voici quelques conseils pour les jeunes investisseurs :

• Diversifiez vos investissements : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Pensez à investir dans différents types de biens immobiliers ou à diversifier vos placements en investissant également dans d'autres secteurs, en bourse par exemple.
• Préparez votre budget : avant de vous lancer, faites un état des lieux de vos finances. Calculez votre capacité d'emprunt en contactant votre conseiller et déterminez le montant que vous pouvez allouer à votre investissement.
• Renseignez-vous sur les dispositifs d'investissement : il existe de nombreux dispositifs d'investissement susceptibles de convenir aux jeunes, comme le PEL (Plan d’Epargne Logement) pour préparer un futur achat immobilier, ou les parts de SCPI, qui permettent une entrée plus facile dans le monde de l'investissement immobilier qu’avec un investissement en direct.
• Ne vous précipitez pas : prenez le temps de bien choisir votre bien immobilier et de comparer différentes offres avant de faire votre choix.

Selon le Crédit Foncier, environ 60% des crédits immobiliers accordés ces dernières années concernaient des investissements locatifs sans apport personnel. Cela montre qu'il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier sans apport. Cependant, cela nécessite une préparation minutieuse et une excellente gestion de votre dossier de prêt.

L'absence d'apport personnel peut notamment être compensée par des garanties solides. Les banques prêteuses apprécient en effet les emprunteurs présentant un profil rassurant, avec par exemple une situation professionnelle stable ou une capacité d'épargne démontrée. Les banques peuvent également exiger certains critères de revenus par exemple : c’est le cas du CCF.

Investir sans apport permet aussi de tirer profit de l’effet de levier du crédit immobilier, c'est-à-dire d'utiliser l'argent de la banque pour réaliser un investissement et augmenter sa capacité d'achat.

Cependant, emprunter sans apport peut aussi présenter certaines difficultés, particulièrement dans le contexte économique de 2024. Il est donc essentiel de bien préparer votre dossier pour maximiser vos chances d'obtention du crédit.